贷款20万买房

　　第一次与律师打交道

　　从今年开始，建行北京市分行先后与众鑫、经纬、浩天等三家律师事务所签订了委托合同，由他们代理个人住房贷款的申请手续，并按申请贷款额的0.5%向借款申请人一次性收取法律服务费。

　　我按建行“房源表”上提供的电话号码，拨通了浩天律师事务所。与专门负责有关借款人资信调查的魏先生约定后，即赶往他位于京信大厦的办公室。

　　首先要搞清楚，银行对个人住房贷款，接受抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（质押）加保证贷款等四种担保方式。实质上，即分别以房产、有价证券、企业法人单位和附加保证作为担保。

　　我个人更喜欢第一种。因为通过贷款购买的房就可以自动取得抵押担保权，贷款担保责任由房屋开发商承担，我不用再有任何其他实物或精力的投入。

　　“但是，以房产为抵押担保，如果借款人不还款怎么办？”

　　魏先生是这样回答的：“这正是为什么银行要与房地产开发商签订《合作协议》的原因之一。协议的目的就是要保证个人投资所购房产具有合法的抵押权，使买卖合约具有真实的法律效力。如果借款人不还银行贷款，银行有权处置借款人所购的用以抵押担保的房屋资产。”

　　银行是不会轻易吃亏的。

　　“当然，在这方面法律的强制执行也的确很棘手。所以个人住房贷款条例规定，借款人以抵押方式申请个人住房贷款时，必须购买保证险及财产险。”

　　看来，保险公司成了下一个拜访的地方。

　　保险公司大门敞开

　　我当即给太平洋保险公司的朋友打了个电话，巧得很，此君刚刚接手有关住房贷款的保险工作。

　　来到太平洋保险公司北京西城支公司，在朋友的指导下，细看保险公司为住房抵押贷款设计的险种，的确多方收益。这一设计包括商品房抵押贷款合同履约保证保险（简称“保证险”）和私有住宅财产保险（简称“财产险”）。保证险理赔权益的受益人是发放住房贷款的银行。在借款人与银行签订《商品房抵押贷款合同》后，如借款人不履行合同，或者因突然死亡无法履行合同，且无人代为偿付银行到期债务时，可以由

　　保险公司代为清偿借款人债务。而财产险理赔权益的受益人是住房贷款的借款人，它可以保证借款申请人用以抵押贷款的所购住房，在贷款偿还期内，发生部分甚至全部灭失等一系列出险情况时，得到保险公司的相应赔偿。

　　在接下来的如何计算保险费的讨论中，我这位朋友则言简意赅：“保费的计算公式在条款中写得清清楚楚，年费率也给了，你老兄回家自己算吧。不是我不负责任，精算师算出的保费计算公式还是很科学的。”

　　房价到底几何

　　半个多月转下来，既然曾看好的房难以贷款，只好按银行提供的房源表，再找一家。

　　这次，我选中了已经与建行北京市分行签订了《合作协议》的北京市裕发房地产开发集团，目标是位于朝外管庄环岛以东1.5公里的西马庄园三室一厅的户型。房屋建筑面积101.97平方米，使用面积87.65平方米，售价每平方米2480元，房价总计252885.6元。以这一房价为基础，依据贷款申请表中的“贷款购房资金平衡表”，核算出购房资金共计278338元。这里需要说明的是，建行最新制定的“贷款购房资金平衡表”，将包括房款、税赋、保险费（贷款期限10年至20年，年费率为4‰）和律师费在内的费用总和，作为购房资金运用。并在此基础上，计70%发放贷款。

　　再细分一下，房款252885.6元；税赋是指房屋买卖契约税，按房价的4%计收，为10115.4元；保险费分保证险、保费（每期还款额×还款期数×年费率×0.5×（贷款期限+1））、财产险保费（保险金额×1.2‰×保险期限），合计13945.35元；律师费1391.69元，按申请贷款额的0.5%收取。

　　假设我顺利通过资信调查，按购房资金的70%即194836.63元这一额度，申请贷款期限为15年，根据银行还款金额表推算出的贷款到期还款总额为381287.49元。

　　除此之外，购房投资成本还应包括将来房屋入住后的物业管理费。京通新城的物业管理费是按国家规定的标准收取的。在此我只将常规性公共服务的基本项目收费计入购房投资成本，其中包括房屋主体及设备、设施的维修、养护等管理费用，环境卫生、绿化、治安、消防、车辆和道路等管理费用，以及水、电、煤气和取暖等日常生活最基本需求的消耗，粗算下来平均每月也大约要500元。这笔费用按贷款偿还期15年核算，共需9万元。

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　　算计的最终结果是，我用194836.63元贷款购买的价值252885.6元的房产，在15年以后真跟了我的姓，要花掉471287.49元。是否物有所值？依我目前的财力，以此投资方式圆梦，不失为一策。