贷款20万买房

　　对号入座

　　显然我还没有为房子急到给银行和开发商之间牵线搭桥的地步。于是踏下心来先研究一下个人住房贷款有哪几种类型。

　　以建设银行北京分行为例，可为借款人提供的个人住房贷款包括以下三种：

　　——个人住房委托贷款。这是由北京市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金，委托银行向购买自住住房的住房公积金交存人和汇交单位离退休职工发放的贷款。

　　——个人住房贷款。这是指建设银行向购买自用住房的城镇居民发放的贷款。

　　——个人住房组合贷款。这是由北京市住房资金管理中心（含分中心）运用住房公积金、银行运用信贷资金，向同一申请人同时发放的用于购买自住普通住宅的贷款。

　　三种贷款自有不同。首先得搞清楚住房公积金的核算方法。具体来讲，就是将所在单位每月按一定比例在个人工资中扣除的公积金存款本息总数，加上所在单位补贴相同数额资金，这两项资金的总和再放大10至15倍，所得公积金总额用于个人购房。公积金放大倍数的资金即为由银行提供的贷款。

　　如果公积金总额足以用于支付房款，则采用个人住房委托贷款形式，借款人享受政策性优惠利率的低息贷款；如果公积金总额不足以用于支付房款，则采用政策性贷款和商业性贷款相结合的个人住房组合贷款形式，公积金贷款之外的不足部分由个人向银行申请现行利率的商业性贷款。如果住房借款人是非公积金交存人，则采用个人住房贷款形式，借款人按现行利率向银行申请商业性贷款。

　　最近有消息说，北京市的公积金贷款条件明年将大大放宽，只要你是公积金交存人，就可以申请贷款，不再受以往单位结存额度限制；同时，一个家庭的夫妻双方可贷款的额度为30万元。

　　如此这般，算下来我的条件只适合申请个人住房贷款，也就是纯商业性住房贷款。

　　第二天一大早，我又来到建行朝阳区支行劲松南路分理处。业务二室的赵小姐耐心地告诉我，建行规定的个人住房贷款额度最高为拟购买住房费用总额的70%，贷款期限最长为20年。而贷款利率的规定和计算相对较为复杂：期限在l至5年（含）的。执行三年期贷款利率；期限在5年以上至10年（含）的，执行五年期贷款利率；期限为10年以上的，在五年期贷款利率基础上上浮5%。

　　利率可是不固定的

　　一提利率，又要算账。

　　一般情况下，借款人核算本息合计的贷款到期还款总额，依据的是银行提供的住房抵押贷款利率表。以我的情况，计划贷款期限是15年。那么，按利率表中的规定，贷款期限在10年至20年的，分期偿付贷款的年利率为10.206%，参照的标准系数是央行公布的法定商业贷款利率。但在实际的还款过程中，还款额是按浮动利率核算的。如果还款期限内利率发生变动，银行将于第二年的1月1日起，按最新利率核算借款人的还款额度。

　　银行实行的是浮动利率制。这规定倒也无可厚非，但银行在宣传住房贷款时，起码应注明提示一下，对消费者也算有个交代。

　　赵小姐接着表示，建行在贷款过程中，除按国家规定收取《贷款借款合同》的印花税费外，不再另收其他任何费用。但对借款人而言，核算“购买住房费用总额”时应将购房款、税金、保险费、律师费、公证费等费用相加，并以此费用总额为基数，向银行贷款70%。而购房投资成本的核算还应加上所购房产的物业管理费——虽说这笔费用在房屋入住后才会发生，但购房者现在就应做到心中有数。

　　除此之外，建行承诺，将在收齐申请表及所附资料后最迟三周内给借款人正式答复。

　　关于个人住房贷款的担保方式和借款人资信调查问题，因申请人的不同，要根据具体情况而定。对此，赵小姐也不是很清楚。我想还是应该去律师事务所咨询，他们会更专业。